Vous avez trouvé la maison idéale… mais votre logement actuel n’est pas encore vendu ?
La situation est très fréquente. Beaucoup de propriétaires souhaitent éviter de vendre leur habitation avant d’avoir trouvé le bien suivant, notamment pour ne pas devoir organiser un déménagement temporaire.
Acheter avant de vendre est possible. Mais pour éviter qu’un nouveau projet immobilier ne devienne une source de pression financière, il est important d’anticiper plusieurs éléments.
Première étape : connaître réellement la valeur de son bien actuel
Avant même de commencer les visites, il est utile de savoir combien votre habitation peut raisonnablement être vendue.
Une estimation trop optimiste peut fausser tout le projet.
Imaginons qu’un propriétaire estime pouvoir récupérer 500.000 € de la vente de sa maison et organise son nouvel achat sur cette base. Si le marché permet finalement une vente à 450.000 €, les 50.000 € de différence devront être financés d’une autre manière.
L’objectif n’est donc pas de retenir le prix le plus élevé possible, mais une valeur réaliste au regard des transactions et des biens concurrents dans le secteur.
Les droits d’enregistrement à 3 % restent possibles dans certaines situations
Depuis le 1er janvier 2025, le taux des droits d’enregistrement est réduit à 3 % en Wallonie pour l’acquisition d’une habitation propre et unique répondant aux conditions prévues.
Bonne nouvelle pour les propriétaires qui souhaitent déménager : posséder encore son ancienne habitation au moment de l’achat ne ferme pas nécessairement la porte au taux réduit.
La Wallonie prévoit une dérogation lorsque l’ancien logement est revendu dans les trois ans suivant l’acte d’acquisition du nouveau bien. L’acquéreur doit alors s’engager à procéder à cette vente dans son acte. Si la condition n’est finalement pas respectée, des droits complémentaires peuvent être réclamés.
Pour une habitation déjà construite, le propriétaire doit également y établir sa résidence principale dans les trois ans et respecter les autres conditions du régime.
Il est donc important de vérifier sa situation personnelle avec son notaire avant de signer.
Le crédit-pont peut faire le lien entre les deux opérations
Lorsque l’argent nécessaire au nouvel achat est encore immobilisé dans le logement actuel, certaines banques proposent un crédit-pont.
Le principe est relativement simple : l’organisme financier avance temporairement une partie de la somme qui doit être récupérée lors de la vente.
Ce mécanisme peut faciliter la transition entre les deux propriétés, mais il a évidemment un coût et nécessite que la capacité financière du ménage permette de supporter temporairement plusieurs engagements.
Les modalités varient fortement selon les banques et les dossiers.
Une condition dans l’offre peut également limiter le risque
Une autre possibilité consiste à conditionner l’achat du nouveau logement à la vente de son bien actuel.
Cela peut sécuriser financièrement l’acquéreur, mais cette formule n’est pas toujours attractive pour le vendeur du bien convoité, notamment s’il dispose d’autres offres sans condition.
Le choix dépend donc de la situation : état du marché, attractivité du bien, budget disponible et délai dans lequel le propriétaire pense pouvoir vendre son habitation.
Préparer sa vente avant même d’avoir trouvé
Une bonne stratégie consiste souvent à ne pas attendre le coup de cœur pour commencer à préparer son logement actuel.
PEB, renseignements urbanistiques, contrôle électrique, informations cadastrales, photographies, petites réparations ou préparation de la mise en vente : plusieurs démarches peuvent déjà être anticipées.
Le jour où le nouveau logement est trouvé, la commercialisation peut alors démarrer beaucoup plus rapidement.
Le timing est aussi important que le prix
Lors d’un achat-revente, la stratégie ne consiste donc pas uniquement à négocier deux prix.
Il faut coordonner deux opérations, deux actes, le financement et parfois deux déménagements.
Une bonne estimation du logement actuel et un calendrier réaliste permettent de savoir jusqu’où aller dans l’achat du prochain bien sans mettre le projet sous pression.
Vous souhaitez changer de maison en Brabant wallon tout en vendant votre habitation actuelle ? PROMIMO peut vous accompagner dès le début du projet, en commençant par une estimation réaliste de votre bien et une réflexion sur le meilleur calendrier de commercialisation.